虛坪改革方案之評析——以法定停車空間之專有登記為主

內政部提出「虛坪改革」方案，其中擬透過修正公寓大廈管理條例，將停車空間登記為專有部分，以達成降低公設比之目的；其條文草案，主要是借鏡外國立法例，特別是日本司法實務之見解，以為準則。
上開改革方案，固值得支持，但問題在於，依我國民法規定，登記為不動產物權變動、處分（民法第758條、第759條）或對抗（民法第836條之1等）之要件，土地法及其授權訂定之法令乃設有登記制度，是關於區分所有建物之測繪、登記等準則，應制（訂）定於前開土地法及其相關法令中。
又，停車空間內大多包含法定停車空間，而法定停車空間之設置，是基於建築法規之規定，乃區分所有建物之附屬設施，僅供區分所有權人使用，將其登記成專有部分，不僅悖於現行不動產登記是肩負協助建築公法規範之任務，且違反法定停車空間之本質，更悖於不動產登記之學理。
再者，借鏡日本法時，對日本停車空間此一複雜糾葛之法律現象，是有必要加以面對。亦即，於引用日本法院判決見解，將停車空間設定為區分所有建物之專有部分時，恐同樣面臨諸多「不確定之法律概念」之運用、判斷，致造成法之不安定性，更遑論其司法實務見解是與建築管理法制脫鉤，且見解分歧。從而，上開改革方案，似應再審慎評估。