預售屋履約擔保信託相關問題之探討

預售屋買賣的特點在於，建商在建案興建完成前即對外銷售，由於履約期間較長，建商履約能力發生變化的風險較高，為保護購買預售屋的消費者，行政院消費者保護委員會依消費者保護法第17條第1項授權，於2010年8月16日增訂「預售屋買賣契約書範本」（下稱買賣契約書範本）第6條之1及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱應記載事項）第7點之1，將履約擔保機制納入預售屋買賣交易架構中，並於2011年5月1日生效，惟自履約擔保機制頒布後，實務上仍時有發生興建商倒閉的案件，如新北市中和區山琳建設「青慕淳」案、臺北市中山區松助營造「國賓松下」案及新北市樹林區沅臻建設「凱旋大苑」案等，對市場上造成不良影響，由於該等建案多係以「不動產開發信託」及「價金信託」方式（下稱履約擔保信託）提供擔保，衍生民眾對於履約擔保信託制度之質疑，本文爰從該制度之定位面、生態面及規範技術面探討其相關問題，以期為未來改善之參考。