從社會住宅包租代管計畫探討臺灣租賃住宅市場制度變遷

臺灣過去的住宅政策並未重視租賃住宅，但隨著房價高漲造成都會區民眾無力購屋，政府開始重視租屋的住宅政策，並訂出於8年內達成興辦20萬戶只租不售之社會住宅政策目標，其中12萬戶由各級政府興建，另8萬戶則以包租代管方式媒合民間現有房屋出租予符合社會住宅資格之民眾。本文試圖以新制度經濟學觀點分析各期計畫之獎勵內容是否能誘發房東與業者參與計畫，達成媒合8萬戶社會住宅目標，經回顧近10年來政府提出之租賃住宅執行計畫內容與分析其執行成效發現，2017年以前之計畫僅對房東訂有獎勵措施，且參與計畫之業者並非以不動產業者為主，2017年以後之計畫開始轉向以經營不動產業之不動產仲介業與租賃住宅服業者，並訂有獎勵措施。2019年增加公會版之計畫，因住都中心執行具行政效率與彈性，其成效優於地方政府執行之縣市版計畫，截至2023年7月社會住宅包租代管計畫媒合目標整體達成率約為70%。然而，社會住宅包租代管計畫仍存在房東參與意願不高、租賃住宅服務業者間之競爭與公會版與縣市版之競合等隱憂。因此，本文建議政府應透過制度設計增加房東之誘因同時抑制房東之投機行為，並協助地方公會發揮整合與分配資源之功能，以及透過行政法人執行制度以提高行政效率，期能讓社會包租代管計畫能更有效率地達成目標。