商品房消費者權利優先保護的理論基礎與規範適用

商品房消費者權利何以需要優先保護，須從理論基礎與規範適用兩個層面進行檢視。在理論基礎層面，商品房消費者權利獲得優先保護的理論基礎並非物權期待權，正常經營買受人規則亦不具有可類推性。商品房消費者權利獲得超級優先保護，體現了基於公共利益保護需要的優先債權原則的優先權配置。在我國的期房交易模式中，房地產企業是更優的風險承擔者。在分配正義視角下，商品房消費者獲得優先保護具有正當性，從而能夠化解房地產市場風險，緩和商品房雙重屬性之間的緊張關係。商品房消費者權利優先保護的法理基礎在於信賴責任法理，權利屬性應界定為基於公共利益的衡平目的而特別規定的法定優先權。在規範適用層面，應區分商品房消費者與投資經營者，並對於商品房消費者的居住目的在客觀標準的基礎之上進行動態衡量，並明確其超級優先保護地位。