市地重劃之溢價分析──以臺南市第二期平實營區市地重劃區為例

土地重劃係將原本面積狹小、形狀破碎之坵塊，透過重新開闢、劃分界線等整理地籍的方式，使土地於重劃後能夠成為產權清楚、易於利用之方整宗地。以市地重劃為例，由於重劃可使土地便於進行整體開發、建築，又區域公共設施建設，亦使整體環境效益提升，受益者不僅限於重劃區內的居民，更可能外溢至周遭土地，因此市地重劃常作為政府開發建設新市區的方法之一。本於受益者付費原則以及維護社會公平正義，除了重劃區內的開發負擔，政府對於重劃區周遭民眾受惠於重劃之利益應課予相當稅賦，然其重劃之公共設施服務水準對不動產產生的資本化效果該如何衡量？過去研究顯示，影響房地價格的因素不僅止於房地本身，鄰里環境優劣亦會影響其周遭房地價格，且公共設施服務會對不動產產生正向資本化的效果（林森田、陳荔芬，1993）。然而過去研究多著重各公共設施項目的資本化效果，重劃區作為較大範圍的區域性開發，對於周遭環境的外溢效果少有檢視，且重劃區完成帶來的不僅是公設項目的增加，更是整體性的影響，公設之間的效益相互影響下，重劃區對於鄰近區域價格的影響究竟該如何衡量？又其溢價效果產生的時間為何？政府如何評估重劃帶來的效益？因此有關重劃溢價之分析實有討論之必要。