區分所有建物空間權利價值估價

區分所有建物係由建築物之專有部份、共用部份及其基地權利之應有部份所構成。其基地權利使用型態，依區分所有建物與座落基地之權源關係，計分為基於所有權者、地上權者及租賃權者三種型態。蓋區分所有建物乃意謂有數人同時共享一棟建築物之空間所有權，而該項權利於建築物之構造上，雖因各自擁有封閉的獨立空間而具有不同的經濟效用，惟反映於市場上之交易價格，則突顯現行區段地價制度下，各區分所有建物立體空間之經濟效用雖然不等，然各別基地應有部份之權利價值分配竟然相等的矛盾現象。關於區分所有建物之房地估價，依現行不動產估價技術規則第98條規定：「區分所有建物之估價：區分所有建物之估價，應就專有部份、共用部份之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。」此外，基地權利價值則依現行不動產估價技術規則第100條第2項規定，以地價分配率估計之：「前項第3款該區分所有建物之地價分配率公式如下：該區分所有建物之地價分配率=該區分所有建物之樓層別效用比–平均樓層別效用比×全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率。」本文擬舉一實例，就所有權者使用型態，按土地及建物合併成一體之房地成本總價，依上述條文規定，先運用樓層別效用比及位置別效用比之差異，推算各區分所有建物之房地價格；之後再以土地總成本，按樓層別地價分配率及位置別地價分配率，估計其基地權利價格，藉實例分析說明區分所有建物基地權利價值立體分配之差異比率。其次，另引用實例相同的數據，就同一區分所有建物，運用收益法評估其收益價格，進一步釐清區分所有建物立體空間權利價值本質：即任一區分所有建物，若其估價條件相同，基礎數據一致，且其立體空間樓層效用之分配為唯一，則在同一估價時點，運用成本法或收益法估價，求得之成本價格或收益價格，其結果應為相當。