評價基準日對共同負擔比影響之初探

依「都市更新條例」第一條規定：「為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。」可知都市更新是指在都市計畫範圍內，為促進都市土地有計畫的再開發利用，以達復甦都市機能、改善居住環境、增進公共利益之目標。由於涉及公共利益，包括都市更新計畫範圍內之多數人及範圍外之不特定人之利益，因此係屬一種高度複雜、整合之工作，且因涉及都市更新前後權益分配及價值利益之考量，亦有相當多之原則及辦法協助都市更新作業進行。都市更新事業的實施方式主要以權利變換及協議合建為主，分別規定於「都市更新條例」第二十五條及第二十五條之一。針對權利變換方式，另訂有「都市更新權利變換實施辦法」，俾利依循。事實上權利變換對於地主而言，仍是都市更新事業之核心，除了涉及各地主都市更新前權利價值之估價外，更涉及更新後價值之分配計算。因此，「都市更新權利變換實施辦法」第六條規定：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。」透過三家專業估價者之估價報告，以降低估價師個人主觀價值過於武斷之問題，俾尋求多數人之利益最大化。此外，又由於都市更新時程冗長，故「都市更新權利變換實施辦法」第八條規定：「第六條及第七條之評價基準日，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。」即都市更新事業中相關之更新成本財務試算或三家估價報告之評價基準日，皆以權利變換計畫報核日前六個月內之同一評價基準日為準，以求一個試算基準之公平性。