區分所有建物權利變換估價之疑義

為因應實務上不動產估價作業需求及與國際接軌，內政部認為「不動產估價技術規則」有再次全盤檢討修正之需要，爰於102年12月20日以台內地字第1020367113號令發布修正，其中為配合都市更新權利變換實務態樣，增訂或修正其估價方式之規定，修正第124條至第126條之2條文，該條文乃係對參與都市更新權利變換前，「有地無屋者」應如何計算其土地權利價值之相關規定。惟須進一步探究者係，其計算方式為何須如此規範？又所規範者究係為何？其修法目的暨修法意旨究係為何？修法說明並未附有詳細說明理由依據暨說理過程，而僅係以「如逕依第125條或第126條計算各區分所有權人之基地權利價值並不公平」作為修法說明理由，上開第125條第3項所稱「基地權利價值顯失公平者」及第126條之2修法理由所稱「基地權利價值並不公平」究係指為何？實不無疑義。又所定計算方式之理論依據為何？為何如此計算即能符合公平，理由又係為何？其是否與都市更新相關法規暨不動產估價技術規則之立法意旨相符？以其作為計算權利變換前區分所有建物之基地所有權人之土地權利價值，是否允當？尚有進一步探究之必要。