「瑕疵不動產」契約的經濟效益初探──以司法判決中的凶宅為例

所謂「凶宅」係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，衡諸一般社會常情，社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物，大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上更有相當程度之負面影響，因此，在不動產交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之不動產，會嚴重影響購買意願及價格，並因而造成該標的市場接受程度及交易價格低落，就不動產交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人自殺致死之情事，屬房屋交易之重要資訊，影響不動產之交易價值甚鉅，本文針對司法判決中關於此議題中的當事人死亡方式加以整理統合探討，並運用法律的經濟分析思考模式對其研議。不動產標的物若有此情事時，其相關認定層面既牽涉頗多，而在司法體系中當不動產標的物若有此情事時，則相關認知為何，如當事人的死亡地點的認定、當事人的死亡方式認定、此情勢是否構成標的物為瑕疵等議題，本文則針對當不動產標的物若有此情形時，於司法判決中對於當事人其死亡方式的定義為何，並以交易成本的角度對其加以探討，望能有助於日後對此類案件的權責可便於加以擬清。