從房地合一課稅後探討不動產市場若干金融與法制因應措施

台灣不動產市場受制於民眾對不動產特殊情感使然，所謂「有土斯有財」，咸認為擁有不動產可以安身立命傳諸於後代，長久以來有錢財經常以購置不動產作為職志，投資不動產蔚為風潮。綜觀台灣房地產市場綜合指標基準循環判讀，自1971年以來，國內房地產景氣經歷多次完整的循環過程；自1974年與1980年的景氣高峰，主要是因為國際石油危機引發通貨膨脹所致，屬於對總體經濟環境的反應，因此循環過程尚稱穩定；然而1988年的景氣高峰，則是因為國內貨幣供給過剩、利率偏低、其他投資管道有限、國際趨勢等因素所共同構成的泡沫現象，因此景氣波動的擺盪程度便相對較高，整體房地產市場也因而出現劇烈性的結構性變遷，且未來的發展仍舊存在許多不確定的因素，不動產因此持續處於低潮。直至2003年下半年開始轉趨熱絡以來，在建造執照申請量逐漸增加的前提下，整體市場又已開始呈現超額供給情況，除台北市外，其他各縣市供給大於需求的情況均已呈現愈來愈明顯趨勢；2005年又修正土地稅法將增值稅率調降，金融機構又採取寬鬆政策，配合消費者貸款需求，降低利息放寬貸款戶資格，以促進房地產市場熱絡。於是，房地產市場又開始熱絡不已，近年來以台北市為首都會區不動產不斷攀升，由於預售屋銷售快速，增幅極為可觀，從而亦導致中古屋價格急速竄高，於是2011年實施「特種貨物及勞務稅條例」（一般稱為奢侈稅），在於平抑不動產價格。近來，政府在民意浪潮下不斷推出以稅制作為穩定房地產市場重要措施，2014年4月立法初審提高非自用房屋稅率，而2016年確定開始實行「房地合一課稅」等稅制，可鑑於制度對於房地產市場影響之重要性。