論續租租金估計之評估方法

租賃契約之當事人對租金可自由訂定，對改訂租金也可自由為之。但續租租金之估計，主要是在契約當事人之間為進行改訂契約之協議，或協議不成而行使租金增減之請求權時，為徵求專家之意見而為之作業。租金增減之請求是以借地借家法第11條或第32條為依據，判例則考慮該條文之各項要件及其他情況而得到適當之租金，並將其稱為相當租金，但有關租金增減請求權之最高法院判例，對這種所謂相當租金有了統一性之見解。要依賴續租租金之估計，這除了為行使租金增減之請求權外，當事人之間為取得改訂租金協議之參考資料，或事先為掌握適當之租金改訂額，也會要求續租租金之估計，但如果得不到雙方之同意，最後只有依賴法院判決，所以續租租金之估計，必須以判例之相當租金做為思考的前提。依上述最高法院之判例來說，借地借家法第11條第1項、第32條第1項規定，是因為土地或建物之租賃契約多屬長期性的，故常會因情況變更而必須調整租金，在這種情況下為使契約當事人得到公平起見，乃規定同項租約之租金增減請求是否妥當，及為相當租賃額之判定時，當以雙方同意訂定租賃契約當時之租金為基礎，並考量事後經濟情況之變動，及租賃契約締結之經緯、契約內容等租賃額決定之因素等諸般情況綜合分析後決定之。