公寓大廈共用部分修繕爭議之研究——兼論管理委員會之實體法地位

A Study of Legal Disputes Related to Repairs Made to Common Areas of Condominiums and a Simultaneous Review of the Legal Status of Boards of Directors

有關公寓大廈共用部分修繕之爭議，一言以蔽之地說，映襯出公寓大廈管理條例施行近二十年來一個不變與難解的課題，那就是如何適當地處理區分所有權人團體、個別區分所有權人與管理委員會之間的關係。本文考察德國住宅所有權法，建議賦予區分所有權人團體權利能力，將區分所有權人團體法人化，讓管理委員會對外得以該團體之法定代理人名義進行法律行為，使管理組織之主體即區分所有權人團體能直接取得管理成果。讓管理委員會以法定代理人地位參與交易，就其執行機關身分，才是名實相符。至於對內關係，應認為管理委員會與區分所有權人團體之間存有管理契約，其性質屬於委任，並具有保護第三人（區分所有權人）之功能。倘管理人違反依管理契約對區分所有權人團體所負之義務，並對個別區分所有權人造成損害時，該受損之個別區分所有權人得對管理人主張「獨立」的（契約）損害賠償請求權。