房屋承租人優先購買權的承認與建構

The Acknowledgement and Establishment of a Right of First Refusal of a Tenant

德國與中國大陸均有房屋承租人先買權的規定。按承認房屋承租人先買權，能減少變更利用的成本、減少買受後糾紛發生的可能、讓所有權與使用權合一、發揮租賃物的最大效益。承認房屋承租人先買權的成本有限，且與其他先買權規定比較，尤應承認之。 立法上若欲加以承認，本文偏好採取「法定先買權模式」。於長期租賃的情形，應認為具有先買權的承租人可請求塗銷買受人的所有權移轉登記；於短期租賃的情形，應認為具有先買權的承租人不得請求塗銷買受人的所有權移轉登記。 就得行使先買權的主體而言，房屋承租人的「同居人」亦應賦予先買權。另外，在房屋全部合法轉租的情形，「承租人」與「次承租人」均有先買權，且以「次承租人」為優先。