公寓大廈之重建，由海砂屋重建個案談起──文林苑案相關之都市更新條例第36條規定之比較

民事法規常常是先有習慣、慣例，再予以明文化規定，而且在當事人自由原則之下，新創之民事法規定也常常只是補助當事人意思之不足，而不是排除當事人自由意思之強制性規定，這是民事法規之特色。但是時移勢易，社會現象變化既大又快，法律即使輔以法官根據法規背後法理的適當解釋，仍然無法切合社會需求，故而需頻頻修改相關規定，惟一則立法程序冗長需時，二則社會現象變化多端，因此，每有立法、修法，無法因應社會現象變化之譏。以與一般人民均有迫切關係之市容為例，都市更新只能在私權保護與公益之間擺盪；土地法第34條之1只能排除部分共有不動產處分之障礙，無法處理建築物區分所有的問題。以現代都市而言，老舊公寓大慶的重建，毋寧是極重要的課題，公寓大廈管理條例於民國84年初次立法時，也已考慮到這個問題，並在該條例中作了若干規定，實務上也有若干相關案例。筆者處理其中一件涉及海砂屋之重建案，發現若干問題，爰為本文，就教各方，並希望能因此凝聚共識，至少使實務見解趨於一致，並更切合公寓大廈管理條例之立法意旨。又為本文時，適逢文林苑都更案強制拆除王家房屋爭議，爰一併納入比較都市更新條例與海砂屋重建強制拆除規定之異同暨實際執行狀況。