論共有土地之處分與優先承購

共有物之處分，原依我國民法物權編之規定，可分成「分別共有物之處分」（ 民法第819條）及「公同共有物之處分」（民法第823條）二種，至民國64年7月24日，政府為解決共有不動產之糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐課徵，特別增訂公布土地法第34條之1，將「共有土地及建築改良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權」，自上開民法中抽離出來，其不同之處在於以多數決方式解決上開共有土地或建物之處分，並另建立共有人優先承購機制，逐漸減少土地或建物之共有關係，以杜糾紛，並促使共有土地或建物能有效管理與利用。惟土地法第34條之1第1項之多數決規定雖僅限於「共有土地及建築改良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權 或典權」，但「處分」之定義為何？將影響到該條適用之範圍。另以多數決處分共有物全部時，得否如共有人出賣應有部分般，由他共有人依上開條文第4項規定主張優先承購？如可？與其他優先承購人競合時，又應如何處理？以上問題，有在地政實務上為常見者，但也有仍係隱而未發之爭議，本文謹提供筆者研究淺見，供與讀者參考。