我國逾期未辦土地繼承登記法律問題分析──兼論釋字第773號解釋

土地因具有如位置固定與面積有限等特性，使其帶有濃厚「公共財」色彩，此亦賦予國家對其使用與處分等「行政管制」具有正當性。於是，當人民之土地長期處於未辦繼承登記狀態而遭致閒置或他人無權占用者，此異無法有效使用之，亦不符土地有效使用原則。為此，我國土地法第73條之1對未辦繼承登記土地乃祭出「查明」、「列冊管理」、「公開標售」與「歸屬國庫」等手段，其有無牴觸憲法第15條人民（土地）財產權保障之意旨？進言之，此等措施係擺盪於「土地有效使用原則」與「人民土地財產權保障」之間而形成緊張、衝突關係。且隨地方地政機關刻正進行地籍清理工作，此種未辦繼承登記土地之數量將有增無減，益增前揭問題之緊張程度。基此，本文先於第二章探究前揭土地法第73條之1增訂之原因及其相關問題，接著於第三章分析分析司法院釋字第773號解釋之內容與問題，並據以提出見解以作為本文之結論，以供作相關機關修法之參考。茲經分析初步發現，由於旨揭土地法第73條之1對未辦繼承登記土地所為管制措施乃係屬增訂者，相較於修訂前應已較能符合憲法上「比例原則」之意旨，然而於為相關行政管制（尤其是公開標售）時，基於未辦繼承登記土地之所有權人將失去其所有權（若無法行使先買權）、且其標售價款最終將被「歸屬國庫」（無補償喪失土地所有權），則於標售之前置程序中，應先由不動產專業估價師依據相關規定估算其正常（市場）價格，以作為標售之重要依據，而非由標售機關（如國產署）單方決定其標價（人為價格）。至於旨揭釋字第773號解釋旨在解決因未辦繼承登記土地而涉及使用人相互間「先買權」法律爭議之訴訟審判歸屬問題（屬行政法院或普通法院），本文同意其解釋之結果（應屬普通法院管轄者）。另值一言者為，基於地方政府建立土地儲備機制之重要與急迫性（始得擁有一定土地數量以玆使用與交換），立法者應許地方主管關於國產署為旨揭未辦繼承登記土地公開標售時，於符合一定要件下，具（享）有「公先買權」，以實現該制度。