買屋賣屋「殺」很大！～議價空間與住宅不動產市場流動性之影響因素分析

相較於其他資產，不動產最獨特的風險為「流動性風險」（liquidityrisk），也因此其銷售期間比其他標的較長，議價空間也較大。以往探討不動產流動性的研究大都以在市場上的銷售期間（timeonthemarket, TOM）為主，本研究則嘗試以賣方表價（即求售價, listingprice）與最後成交價（transactionprice）間的議價空間，探討不動產之流動性。議價空間愈大，表不動產標的在當時市場之流動性愈低，致使賣方愈能接受低於表價的買方出價（offer）及成交價。本研究蒐集某大房仲業過去十年之成交資料，擬以複迴歸模式建立－－房屋議價空間模型，探討房屋本身的屬性、總體市場因素、賣方持有的成本、以及區位因素等，對於買賣雙方間的議價空間之影響，其中以房屋總坪數與屋齡代表房屋屬性，以房租成長率與經濟成長率代表市場情況，以利率代表賣方持有成本。實證結果顯示，屋齡太久或賣方定價過高的不動產，其議價空間愈大，流動性愈差；房租成長率和經濟成長率皆與議價空間呈負相關，表市場景氣愈好，議價空間愈小，賣方在議價過程中較能堅守其表價；又利率與議價空間呈正相關，表示賣方持有不動產的成本越高，愈能接受較大的議價空間；而總坪數愈大及總價愈高，議價空間越小，可能受豪宅市場效應以及區域抗跌性有關。研究結果可供不動產買、賣雙方、仲介業與估價業者、以及政府制定總體經濟政策時有效參考。