都市更新權利變換區分所有建物估價之研究──以房地比例不相當為例

我國都市更新條例於民國87年11月11日發佈實施，建立以多數決精神來強制參與都市更新制度，為實現促進都市土地計畫性之再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境並增進公共利益，政府給予容積獎勵、稅捐減免等來鼓勵民間辦理都市更新，並以推動都市更新為政府的重要政策之一。都市更新條例第四條規定，都市更新處理方式，分為重建、整建及維護等三種，而採重建方式開發時，以權利變換、區段徵收、市地重劃、協議合建等方式辦理，其中大部分的申請案件選擇以權利變換實施。「權利變換」係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。權利變換是以更新前各權利人的「權利價值」為基礎，透過比例計算後，依個別比例負擔更新過程中之共同負擔，並分配更新後利益，藉以在公平、合理的基礎上，透過舉辦公聽會、公開展覽、公開審議等民眾參與機制，達到維護更新地區民眾權益，加速推動都市更新的目標。