我國都市更新之權利變換制度

按我國現行推動都市更新事業最難以克服者厥為更新地區土地及建物之取得,對此,各國立法例不一,如德國於「建築法典」中採「土地徵收」或「市地重劃」之取得方式,我國雖亦採之,但均僅能為土地之「平面式」規劃與分配,無法採「立體式」之分配模式,輒為參與都市更新當事人爭執之對象。於是「都市更新」雖是市地「再利用」之最佳實施方式,但成功案例卻不多見。對此,日本於一九六九年所制定之「都市再開發法」乃創設「立體式」之「權利變換制度」,以解決上開問題而為我國目前所採行,所謂「權利變換」依都市更新條例第三條第五款規定:係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金之謂,須指出者為,實施者得否推動「權利變換」之要件為旨揭土地及合法建築物所有權人法定比例之「同意」或(共識)上,並經主管機關核定後始得為之,為此,中央主管機關雖已陸續發布相關子法(如「都市更新權利變換實施辦法」,下稱「權利變換辦法」以及「都市更新條例施行細則」,下稱「更新細則」),並研訂相關作業手冊以資遵循,但「權利變換」於實務推動上仍是困難重重,相關重要課題亟待解決。