不動產專業證照規範密度之法律經濟分析

An Economic Analysis on Regulated Intensity of Real Estate Professional Licensure/Certification

依憲法第86 條第2 款與相關法律規章之規定，為取得不動產經紀、估價與地政之執業資格，依規定除入會要件外，必須經過考試及格、一定年期經驗或一定時數專業訓練的認可。透過現行的不動產專業證照法制規範，是否可降低交易者互動的交易成本而分享交易利得？就公共選擇理論而言，政府是平凡人類組織而成的超級廠商，因而不免受到私心的導引，故並不能保證將政府的手伸入市場就一定能獲得較良善的結果。各種制度都難以吃免費午餐，政府擬定與執行不動產專業證照遊戲規則，雖可降低市場傳訊失靈的成本，但須付出職業自由權限制與證照管理的成本。為了使不動產市場參與者享受更大的合作經濟剩餘，往深厚資源的方向邁進，本研究利用法律經濟學研究取向，納入證照互依成本概念，探討何種證照規範密度較可降低互依成本，進而提出不動產專業證照制度改善可考量的方向。