不動產登記客體與與效力的檢討

A review of the object and effectiveness of real estate title registration

不動產登記通常是指將不動產的財產權登記在有關機關的簿冊，功能是為了保護交易安全和權利推定，不動產登記在立法例上可概括分為契據登記制和權利登記制，登記機關則是行政機關或司法機關。我國不動產登記原採權利登記制，但近年來有些登記己兼採契據登記制，登記機關則隸屬行政機關。 不動產登記的登記客體，包括權利主體、權利客體及權利內容，從權利登記制來看，因為登記的是權利，當然要登記權利主體、權利客體和權利名稱或種類;然而，契據登記制，並非登記權利名稱或種類本身，而是登記證明權利存在或變動事實的契據。我國不動產登記的登記機關在行政機關，從事實質審查有其限制，因而兼採契據登記制，契據登記制下的權利名稱和內容，就呈現多樣化，必須解釋契據本冒，才能確定權利名稱和內容。 不動產登記的效力，可分為設權效力和對抗效力兩種，登記作為對抗效力，是將已發生效力的權利變動事實加以登記，符合不動產登記用來保護交易安全的的功能，設權登記則完全忽視當事人間對權利變動的真意，違反當事人自主的原則。因此，民法物權編修正，也增加了許多登記對抗的條款。 所謂登記的公信力，是指即使登記的內容與真實權利不符，對於信賴此登記的第三人，也應受到保護，是符合善意受讓的結果，目的在保護交易安全，但也並非要在保護交易安全的必要限度以外剝奪真正的權利。登記機關如強調實質審查的權力，對於登記人員的行為造成權利人受損，則必須承擔賠償責任。如果登記機關是針對契據的形式審查，並未針對權利有無及其內容作判斷，則權利人及利害關係人必須查閱登記的契據，並判斷契據的效力，才能明瞭相關權利義務，對於權利人及利害關係人自己判斷錯誤或不周延造成權利受損，登記機關則不必承擔賠償責任。