新修正預售屋履約擔保機制影響解析

主講人
張大為／中華民國信託業商業同業公會業務發展組組長   

【講座介紹】
內政部為保障民眾購買預售屋的權益，訂有五種預售屋履約擔保機制，分別是：「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」，如果建商選擇以不動產開發信託或價金信託機制為消費者提供預售屋之保障，消費者所繳納之訂金、簽約款、開工款及各期工程款將可納入受託銀行所管理之信託專戶，由受託銀行依工程進度撥付專款專用，以避免建商不當挪用興建資金，降低建案無法順利完工之風險，立意可謂良善。 現行履約擔保機制類型的不動產開發信託或價金信託之設計，是奠基於建商的自益信託，信託目的是在確保進入信託專戶的興建資金依信託契約專款專用，不具有「完工保證」或「價金返還保證」之功能。預售屋買方僅在「賣方無法依約定完工或交屋」之特定事由發生時且無受益權遭扣押情形，賣方之受益權始歸屬於買方。 但不動產開發信託或價金信託並非萬能，仍有其限制，前述制度從2016年施行後，實務上仍有數起賣方（建商）倒閉或停工之爭議案件，或與第三人產生爭議致建案無法完工交屋，買方權益受損。對於信託業者而言，較大的問題在於遇有建商與地主發生合建糾紛或建商一屋二賣、建商財務惡化，債權人查封受益權而未能解決，現行履約擔保機制仍難以防免糾紛發生，並導致信託業者無端涉訟，或信託財產難以返還致信託無法終了。就現行制度可再加以思考如何增加買方保障並減少糾紛發生，同時明確化信託業者之履約職責，以降低預售屋各方之風險。 再者，「履約擔保」之用語易使消費者誤認信託業者有一定擔保之責，現行法規設計似與消費者對預售屋履約擔保機制之期待有落差。於預售屋建案發生問題時，專戶內資金往往已動用完畢或所剩無幾，或無法續建；甚至因建商受益權已被法院扣押，受益權無法歸屬買方，但消費者受有損害即要求受託銀行賠償或抗爭，受託銀行於建案發生問題時需要耗費大量的人力與成本與消費者進行溝通，如何建立消費者對於預售屋履約擔保機制之正確認知，並可共同防範建商之惡意行為，衡平賣方、買方、受託人及債權人各方之法律關係及利益， 鑒於預售屋爭議案件不斷，信託公會爰依金融監督管理委員會指示修正相關自律規範，以強化信託業辦理預售屋履約擔保機制信託業務之控管及查核機制，維護承購戶之權益並減少預售屋爭議發生之可能，爰修正將賣方定義由合建雙方擴大為合作興建雙方，地主出資興建之情形包括地主自有資金、賣方交付之買賣契約價金明細應擔保資訊之正確及完整性，以及增列賣方有財務異常等情形，受託銀行得要求賣方出具查核報告，及賣方可例外排除提供查核報告之情形等，本次課程將就前述修正，倂同不動產開發信託或價金信託之異同、專款專用功能、賣方無法依約定完工或交屋時對於消費者之保障，以及是否續建等實務考量點提出說明，俾使參與人員對預售屋擔保信託有更深刻之瞭解。

【講綱】
預售屋信託背景
預售屋之履約擔保方式
預售屋擔保信託之問題與建議
預售屋不動產開發信託
預售屋價金信託
信託公會所訂契約範本的法律效力