論地目認定與宗地認定對地價評估之影響

土地有用途之多樣性等特性，所以一塊土地可供多種用途使用，例如住宅用地、商業用地、農業用地、工業用地、雜種地等，對這些不同用途的土地，以簡單的文字句來做代表，這就叫做地目。例如「田」為水田，「旱」為旱田，「雜」為雜種地，以此類推。但地目如依目前之使用狀況訂定，則稱為地目認定；如依土地利用計畫來決定其用途，則應稱為地目編定。這二個名詞的概念有相當大的差別，可惜我國一直忽略地目認定，只重視地目編定，筆者認為這是一項重大錯誤。因為地目與地價有密切之關係，「2016年7月15日之自由時報刊載：屏東地政事務所將一筆農牧用地誤植為建地，後來發現錯誤，改回農地，結果害不知情之第三者以建地購買而損失460萬元，為此申請國賠，法院乃判決屏東地政事務所應予賠償460萬元，由此可見地目與地價有密不可分的關係存在。」所以如將一塊土地訂定不同地目，其地價將千差萬別。日本之固定資產稅類似我國之地價稅與房屋稅，其固定資產評價基準（土地篇）類似我國之地價調查估計規則，而在日本之評價基準中，開頭就將地目分成田、畑（旱田）、宅地、礦泉地、池沼，山林、牧場、原野、雜種地等9種，並規定各地目依所定之評價方法為之。又日本不動產登記規則第99條規定，地目依土地用途，區分為田、畑、宅地、學校用地、鐵道用地、鹽田、礦泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境內地、運河用地、水道用地、惡水路、溜池、堤、井溝、保安林、公眾用道路、公園及雜種地等。可見日本對地目認定非常重視。但我國之地價調查估計規則卻對地目隻字未提，而是以平均區段地價計算所有宗地地價，其不合理之處容後再說明。