容積移轉之基地權利價值估價

容積移轉：指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。亦即利用他人土地之上部空間，以持有建築物為目的而加以使用之權利型態。依不動產估價技術規則第123條規定：「容積移轉估價，應考慮容積送出基地、接受基地及其他影響不動產價格及相關法令等因素估計之。」國內，依現行法制，無論提供之容積移轉與容積獎勵，均屬利用基地上部空間，遂行建築開發之空間權利使用狀態。究竟，容積空間的基地權利價值如何估價？容積空間的基地權利實力如何登記？諸如此類質疑，都市更新權利變換過程中迭有爭議。本文擬舉一實例，依上述條文規定，試引用樓層別效用比的運算模式，解說基地容積空間，若在同一估價時點進行移轉，則容積送出基地與容積接受基地兩者空間權利價值的利益分配模式，並進而對容積空間的使用權利本質做一檢視。