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區分所有建物空間權利價值估價
作者 黃國義
中文摘要
區分所有建物係由建築物之專有部份、共用部份及其基地權利之應有部份所構成。其基地權利使用型態,依區分所有建物與座落基地之權源關係,計分為基於所有權者、地上權者及租賃權者三種型態。蓋區分所有建物乃意謂有數人同時共享一棟建築物之空間所有權,而該項權利於建築物之構造上,雖因各自擁有封閉的獨立空間而具有不同的經濟效用,惟反映於市場上之交易價格,則突顯現行區段地價制度下,各區分所有建物立體空間之經濟效用雖然不等,然各別基地應有部份之權利價值分配竟然相等的矛盾現象。關於區分所有建物之房地估價,依現行不動產估價技術規則第98條規定:「區分所有建物之估價:區分所有建物之估價,應就專有部份、共用部份之比例及基地權利合併估價,並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。」此外,基地權利價值則依現行不動產估價技術規則第100條第2項規定,以地價分配率估計之:「前項第3款該區分所有建物之地價分配率公式如下:該區分所有建物之地價分配率=該區分所有建物之樓層別效用比–平均樓層別效用比×全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率。」本文擬舉一實例,就所有權者使用型態,按土地及建物合併成一體之房地成本總價,依上述條文規定,先運用樓層別效用比及位置別效用比之差異,推算各區分所有建物之房地價格;之後再以土地總成本,按樓層別地價分配率及位置別地價分配率,估計其基地權利價格,藉實例分析說明區分所有建物基地權利價值立體分配之差異比率。其次,另引用實例相同的數據,就同一區分所有建物,運用收益法評估其收益價格,進一步釐清區分所有建物立體空間權利價值本質:即任一區分所有建物,若其估價條件相同,基礎數據一致,且其立體空間樓層效用之分配為唯一,則在同一估價時點,運用成本法或收益法估價,求得之成本價格或收益價格,其結果應為相當。
起訖頁 50-59
刊名 土地問題研究季刊  
期數 201006 (34期)
出版單位 中國地政研究所、土地改革紀念館
該期刊-上一篇 淺論中國大陸現行土地估價法律制度體系
該期刊-下一篇 符合環保的土地利用──智慧建築
 

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