以土地使用權利為中心的產權變動機制

從現行土地法規思維，有關租賃權與地上權之締造，多聚焦於保護自行使用土地人為原則，彰顯土地使用權人對土地利用價值創造之貢獻，以符憲法第143條宣示土地政策之宗旨，本文爰就複雜產權變動的一些脈絡，檢視土地使用權利的變異情況；再者，在土地使用管制運用於非都土地或都市土地之變更、財務手段與地政行為交互操作的模式；三者，政府釋出公有土地提供民間開發等情事，是否演化出一些土地價值增減的相關課題呢？從地權調整的法制看，公私共有、私地公同共有或分別共有、祭祀公業土地、乃至未辦繼承登記土地與地籍清理條例依法標售處理土地，除涉及土地重劃、土地徵收、都市更新而促成創造土地利用與價值變動或價值重分配外，有關個案開發或宗地利用間，運用合併、分割、或交換等方法，以達成整體利用，此類機制，關係複雜的產權處理，諸如：公私共有土地處理，涉及一般土地法規、國有財產法及地方公有財產管理自治條例與其相關法令、行政命令，乃是台灣無效率使用的土地，拋棄、閒置與被占用情事，亟待整頓；而一般私地共有關係之處分與處理，包括管理出租法規，涉及民法第819條、820條、422條之1、426條之1、426條之2等條文與土地法第34條之1的適用，尤以後者關係所謂生存權之長期爭議，是否亟待修法，各界應予關切，在現行放寬處分、變更與設定四種用益物權之條件下，儼然是不動產權利爭端的大宗，其影響土地開發利用甚巨，造成共有不動產閒置、拋棄與無效率使用情況加劇；此考諸未辦繼承登記不動產之長期列冊管理，尤以溯及十五年以上仍未辦登記之事件，除外長期欠繳土地稅、房屋稅，或涉遺產稅與登記費最高二十倍的罰鍰等負擔外，可推及占用之處理與公同共有等複雜情況最難排解，縱然土地重劃或都市更新等事業，亦有其難能完善解決的困難度。