受託辦理不動產登記由代理制變更為委任制之適法性研究

不動產買賣過程中經常透過代理人，代辦不動產各種權利變更登記，如不動產所有權移轉、抵押權設定、塗銷、繼承、分割、標示變更等登記事宜。辦理不動產登記除不動產買賣方之權利人外，尚有地政士與不動產經紀業者。不動產登記攸關權利重要變動，至為重要；代理辦理產權登記者必須盡善良管理人之責任，與業務專業，能力如核對雙方當事人身份、檢查所附文件資料，包括戶籍資料、印鑑證明、權利書狀等，並加以切結核與正本相符，如有不實願意承擔法律責任等字義，對於交易雙方法律關係至為重要，並影響不動產登記之公信力。現行法土地登記規則規定不動產登記申請書應由申請人簽名或蓋章；如由代理人申請者，代理人並應於登記申請書或委託書內簽名或蓋章；若有複代理人者亦同。登記之申請，委託代理人為之者，應附具委託書；其委託複代理人者，並應出具委託複代理人之委託書；但登記申請書已載明委託關係者，不在此限；前項代理人或複代理人代理申請登記時，除法律另有規定外，應親自到場，並由登記機關核對其身分（土地登記規則第36、37條）。土地法第37-1條1項：「土地登記之申請，得出具委託書，委託『代理人』為之。」即受託辦理不動產登記除申請人本人親自到場外，均以「代理」或「複代理」身分為之。現行土地登記制度亦准許未具地政士資格者，仍然得代理辦理土地登記事宜，即非地政士代理案件於同登記機關同一年內申請送件超過2件，或曾於同一登記機關申請送件超過5件者，不予受理。非地政士代理案件時，請由申請人及代理人於土地登記申請書上第九欄備註欄切結「本人未給付報酬予代理人，如有虛偽不實，願負法律責任」「本人非以代理申請土地登記為業，且未收取報酬如有虛偽不實，願負法律責任」，並加蓋章（內政部92年3月24日內授中辦地字第0920081579號函）。一般限制行為能力人依民法代理權之規定，亦均得以為之；因此，即有未成年人員為雙方當事人代理土地登記送件事宜後，受當事人委託至戶政機關申辦戶籍謄本，卻遭受主管機關拒絕受理，至為不解。因戶政機關代為辦理各項資料，其法律行為係直接採「委任」性質。而委任依法乃受任人須有行為能力始足以當之，否則應有法定代理人之授權同意。