不動產選擇權對估價之重要性

近年來金融市場進步神速，因而產生許多衍生性商品，例如期貨、認購權證等，此可增加金融工具的籌碼，且可減少市場的波動，但其中影響最大的莫過於「選擇權」（options），其應用無遠弗屆，在金融市場的稱為金融選擇權（financial options），而在實質商品市場的稱為實質選擇權（real options），其中亦包括不動產選擇權，實質選擇權Myers（1977）提出，因為每個投資方案自然都會產生實質選擇權，故任何企業的資產可分為實質資產（real assets）與實質選擇權等兩類，後者係指對企業有利的條件下購買實質資產的機會，若善加利用，可為企業增加不少謀利機會。因為實質選擇權估價法與金融選擇權定價模式近年來在先進國家已躍升為重要的不動產估價方法，後者雖然業經國內財務界大量應用，但不動產業界尚未充分瞭解，其實有時藉此法對資產進行估價反而比較正確，例如具有風險資產的估價，因為環境的演變，今日的任何資產都具有風險，只是大小的差別而已，若妥善利用可以彌補傳統估價方法的不足，值得推廣。本文內容大部分取自Pomykacz and Olmsted（2013）的著作，共分為6節，除本節為前言，主要在說明研究目的外，第貳節擬探討實質選擇權的種類，因為各種選擇權具有不同的功能，值得深入討論，如此方能在未來運用自如，但本文僅擬探討其中的「買進選擇權」，並藉此說明實質選擇權對企業的貢獻，此係第參節的內容，第肆節擬說明傳統估價法（又稱為「確定式」）與實質選擇權估價法（又稱為「機率（遇）式」）的異同，但實質選擇權估價法的計算較為複雜，所幸可藉BS模式以及套裝軟體簡化之，減少估價人員的工作份量，這是第伍節的介紹重點，而最後一節則為結論。