都更重建事業實施過程中不動產價值之變化——從權利變換估價制度與程序中探索

當以權利變換方式實施民辦都市更新重建事業時，不動產估價制度理應成為都更事業權利變換關係人的焦點，毫無疑問的，估價制度正是權利變換的核心制度，其主宰了實施者與所有權人間（也包含了其他權變關係人）更新前的價值比例關係，更進而決定了更新後價值（或權利金及補償金）的分配以及共同負擔費用（整體興建費用）的分攤。惟坊間都市更新案的實施，對於協議合建的分配制度－－甲乙雙方協商方式（negotiationmodel）或許因為合建模式行之久遠，廣為一般參與之住戶所熟悉；至於權利變換方式之分配計算則缺乏相關知識與適當及正確的引導，甚或參與其中之專業團隊人員往往對於不動產更新前後價值的換算竟也產生了誤解。職是，筆者願嘗試從權利變換制度與估價程序以分析不動產在都更事業過程中其價值的變化與推估，期能有助於相關人員以及參與都市更新權變方式實施之住戶有所瞭解，提供權變關係人於分配更新前或後之價值時有明確的認知。