公用土地設定地上權土地租金與重新規定地價之因果關聯

以招標設定地上權方式釋出土地使用權，引進民間資金開發利用，為近年來活化公有土地的主要模式。綜觀我國公有土地設定地上權之發展歷程，在早期多半具有政策目的，而近幾十年來，公有土地設定地上權則主要可分為二種型態，其一為一般招標設定地上權模式；其二為依促進民間參與公共建設法下設定地上權之開發模式。其中有關招標設定地上權部分，據國產署統計，1996年至2015年國有非公用土地招標設定地上權案，已標脫者計74件，面積約19.29公頃，脫標率33.33%，標脫權利金總額計約293億7,619萬元，2016年租金總額計3億9,069萬元，不僅活化公有土地，對挹注國庫更是收入匪淺，使得公有土地招標設定地上權模式儼然已為時勢所趨。而因應三年一次的重新規定地價，2016年各直轄市、縣（市）公告地價已經在1月1日公告，據內政部統計全國公告地價較前一次2013年平均調升30.54%，再度呈現1991年平均調幅三成的景象，亦為1994年以來最大的升幅。基本上，公告地價係供土地所有權人申報地價之參考，並以申報後之地價作為課徵地價稅之依據，今公告地價調漲，勢必增加土地所有權人的地價稅負擔，惟今年重新規定地價結果，雖全國公告地價普遍調漲三成，惟截至目前，因此引發地價稅增加的異議聲浪不多，反而是公有土地設定地上權之業者，以其土地租金之計算標準係以公告地價為基礎，因公告地價飆漲，致成本負擔暴增而大嘆吃不消。如2016年4月5日媒體大篇幅報導－－「公告地價飆，101被地租壓垮」－－北市府大舉調高公告地價，卻意外的「打」到BOT案，若北市府不願採取緩衝措施，首當其衝的台北101在不堪地租成本負荷下，今年獲利大幅縮水。業者更指出，這不僅是台北101的問題，信義計畫區商圈有許多與市府進行地上權合作的大型觀光飯店、購物商場經營者，都將面臨地租成本大增的問題。同年5月10日花蓮縣議員游美雲在議會質詢時，不滿花蓮縣政府將今年度公告地價平均調漲至31.07%，加重承租台糖與國產署土地民眾的負擔，在議場大廳向地政處長下跪，為民請命。似乎，2016年公告地價大幅調漲，其對租金的衝擊已遠超過對地價稅的影響。