個人地主與建商合建分售的所得稅負擔解析──以房地合一課稅之法效力為核心

在房地合一稅實施前，合建分售一直是中小型建商最常採用的交易模式，因為房地併同出售，僅出售房屋的所得要課營利事業所得稅，個人地主出售土地的所得免課所得稅。因此，房屋與土地價格的劃分，一直是稅捐機關與納稅義務人爭議的重點。在房地合一稅施行後，符合一定條件的土地出售，不再是免稅的所得，故房地合一稅施行後，合建分售的稅捐負擔會有很大的改變，那合建分售是否還能達到節稅的效果，就值得深入的探討？在房地合一稅實施前，採自地自建方式者，建商出售土地的所得，雖然免納營利事業所得稅，但將出售土地的盈餘分配給股東時，仍然要計入股東的綜合所得課稅，故合建分售佔有稅捐的優勢。