商品房預售中預告登記制度之質疑

A Critique on the Advanced Notice for Pre-selling Commodity Apartments

《物權法》第20條之預告登記制度，在立法、實務與學理上，均認為主要適用於商品房預售情形，以保全預購人的購房預期利益，以及相應的購房融資擔保需求。但是對照該條所參考的德國立法例，在商品房預售情形，預告登記之構造，在交易客體（所預售的商品房）、預告登記之載體（不動產登記簿）以及預告登記所預防之對象（債務人之處分行為）三個制度要件方面，均存在缺失與障礙；其中客體缺失最為根本，決定著在現行法框架下，難以克服這些缺陷。因此，將商品房預售視作預告登記制度的規範預設情形，是物權法繼受中的一例失誤，亟待修正。