準不動產物權變動登記對抗規則的法理與適用──兼釋《民法典》第225條

《民法典》第225條等條文規定了基於法律行為的準不動產物權變動的登記對抗規則，該制度的立法目的是“宏觀上促進交易效率，微觀上鼓勵交易安全”，“鼓勵交易安全”又體現為“更好地維護交易安全者勝出”。第225條的主要規範意旨則為“公示生效加登記對抗”，其中，“公示生效”包含“登記也可以具有生效要件的作用”之意。據此，在準不動產多重物權變動語境下，“未經登記不得對抗的善意第三人”就是善意且完成登記的物權受讓人。在準不動產多重所有權讓與、多重抵押權設立以及抵押權設立與所有權讓與並存中，都存在未經登記不得對抗的善意第三人。