房屋承租人先買權法律效果的法釋義學－－以先買權的性質、對抗力和損害賠償問題為重點

Interpretation on the Legal Effect of Housing Lessee’s First Refusal Right－－based on the analysis regarding its nature, its force and effect against third party and compensation

房屋承租人先買權是中國大陸一項重要的民事法律制度，但《合同法》第二三○條規定過於簡單，致使中國大陸民法理論界與司法實務界長期以來對其法律性質及行使效果爭議不斷。本文以德國民法上的先買權制度為理論參照，圍繞最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第二一和二四條，分析檢討中國大陸民法上承租人先買權的性質及法律效果，從法律解釋角度得出如下三項基本結論：第一，房屋承租人先買權性質為形成權並非請求權，一經行使即與出租人產生買賣合同關係，從而對於出租人形成二重買賣法律結構。第二，房屋承租人先買權僅具債權性效力，中國大陸民法上既無其物權登記，亦無特殊政策理由，如第三人經買賣而取得房屋所有權，承租人不能對抗任何善意或惡意第三人。第三，如出租人未盡通知義務而將房屋出賣給第三人，承租人仍得行使先買權以形成買賣合同，基於給付不能而請求賠償履行利益損失；如果因出租人違反通知義務造成其他損失的，可另外主張損害賠償。