房屋仲介市場與經紀人職業倫理

Housing Brokerage Market and Ethics

本文主要利用資訊不對稱的觀念和經濟誘因與經營型態的角度來探討職業倫理問題。即擁有市場資訊愈多，對市場愈了解者，愈容易形成資訊不對稱的情況，則預期愈會有不符合職業倫理行為之誘因。故服務年數愈長，由於其擁有之市場資訊較多，預期將較會有違反職業倫理之誘因。還有，無底薪結構者，由於從業人員之所得與其績效或業績具有較直接之關係，因績效佳其分享佣金較多，從業人員往往為了成交，使其具有較多不符合職業倫理規範之誘因。此外，由於直營系統相較於加盟系統之制度較完善，且較重視品牌和公共形象，故其從業人員具有較佳之倫理觀念。驗證結果得知，服務年數愈低，愈是不同意在交易過程中洩漏買方願意付最高價格或賣方願意賣之最低價格。有底薪的從業人員較同意在協商過程中為賣方之利益而努力，此可能在於有底薪之方式其薪資之多寡與業績較無直接關係，分享佣金的比例較少，欺瞞賣方的誘因較低，使得經紀人員能盡到委託之義務。直營系統之從事人員對於在協商過程中為賣方之利益而努力持較贊同的看法。此亦顯示可能直系統制度較完善，較重視品牌和公共形象有關。另外，本文亦探討人口特徵，諸如經紀人性別、年齡、以及教育程度等和倫理規範的關係。

This paper investigates the relationship between the housing brokerage ethics and demographic variables such as sex, age, income, level of education. This paper also explores the relationship between the housing brokerage ethics and type of management, compensation structure. The results of this study show that ethical decision by brokers may alter according to age, position of brokers, experiences, license, compensation structure, type of management, and location.