經適房違規出租的合同效力與法律效果──兼論比例原則在合同效力認定中的運用

Validity and Legal Effects of Contracts Relating to Illegal Lease of Affordable Housing

經濟適用住房是具有社會保障性質的住房，其使用和流轉均受到限制。購房人擅自出租經適房的行為既違反了相關管理規定，也在一定程度上損害了社會公共利益。就產權結構而言，購房者與政府按份共有的制度設計日漸成為主流。在判斷經適房租賃合同的效力時，須在探求規範意旨的基礎上對各方的利益進行綜合考量。運用比例原則的結果顯示，應以承認租賃合同效力為宜。如此既能避免購房人借出租經適房牟利，亦可兼顧善意承租人的正當利益。作為經適房的按份共有人，住房保障實施機構可主張原物返還請求權、房屋使用利益返還請求權、不當得利返還請求權。作為保障性住房的監管部門，它還應當對違規購房人施以相應的行政處罰，以切實維護經適房制度的有序運行。