論越界、違章建築之法律效力

"民法第七一條規定「法律行為違反強制或禁止規定者無效」。這是一般所稱法 律行為因標的不法而罹於無效的情形,惟所謂法律行為的標的,在意義上包含廣狹兩義,廣義之標的固係指法律行為之本身,而狹義之標的如被論斷為該當違反強制或禁止規定者,通例此類標的即應被論為不融通物,其以之為法律行為者,該法律行為即當然不具任何效力。而所謂無效,依通說見解應屬自始當然絕對以及永久無效。逾越自己所有土地疆界之建築,依民法第七九六條規定,在符合一定條件下,固不容許鄰地所有人依物上請求權主張拆屋還地,但在都市、計畫地區由於適用建築法等建管法規之關係,難免不被論斷為越界建築,而無法本於土地法之規定,向地政機關聲請為保存登記,故無法享有土地法上之不動產所有權。不過儘管如此,逾越自己土地疆界而建築房屋之行為本身,並非法律行為,無由以建屋行為論其是否違反強制或禁止規定,而以之該當民法第七一條之無效。而且,逾越自有土地疆界所建成之房屋,固無礙其為違章建築,而得由建管機關予以拆除,或為鄰地所有人依法主張救濟之對象,但該建築物本身並不該當為違禁物,而得逕將以違章建築物為標的之法律行為論為無效。但由於建築物既為違章建築當無由依法經登記而有土地法上之所有權。不過,買受人卻也因此享有事實上之處分權,萬一越界建築不符合民法第七九六條所規定之條件,則鄰地所有人卻可以對之行使物上請求權,只是如果鄰地所有人不行使妨害排除請求權,而將土地所有權讓與第三人時,該第三人恐應承受土地之不利益而無由向出賣人為任何瑕疵擔保之主張。"