漫談建築工程與土木工程合約差異及條款設計──配合業主提前開工（工程項目及數量未完全確定），如何形成合約總價及爭取有利計價付款條件（上）

我國在民國100年左右建築業景氣極好，各建築開發商均全力開發新案並提前動工，大型營造業受邀擔任總承包商，為配合業主（建築開發商）需求，在業主設計未全部完成，工程項目及數量未完全確定情形下仍先行動工，因此衍生以下問題：動工前簽訂簡約及後續補充協議書之內容應如何設計、選擇專業分包商之程序為何（業主是否介入選商程序）、合約總價如何形成、計價付款之範圍及條件為何、承攬報酬為施工成本外加一定比例是否為成本加成（COSTPLUS）契約等。設計未全部完成且工程項目及數量未完全確定，固然使合約內容有高度不確定性，但業主願意依照實際施工支出費用再加計一定比例管理費及利潤給營造業，不僅營造業得以支付專案人員薪資，而且成本加成可創造穩定獲利；考慮建築工程風險因素本來就低於土木工程，加上合理風險分擔條款（例如鄰損賠償由營造業協商處理，業主參與協商過程並支付最後賠償金），此種承攬模式不僅營造業有利可圖，且業主建造成本得以控管，在大多頭建築景氣循環之下可快速推案，業主獲得更高利潤，可謂創造雙贏，詳細說明如下。