權利變換不動產估價作業程序之探討

都市土地透過都市更新再開發利用的手段，可分為重建、整建及維護三種方式，而採「重建」方式開發時，可以協議合建、權利變換、區段徵收、市地重劃及其他方式辦理，而權利變換是目前主要的重建開發方式。權利變換是公開、透明的都市更新機制，要對實施者與權利人之間的權益，達成最公平的分配，就必須要有公平的估價機制為基礎。「權利變換」係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。因此，權利變換是以更新前各權利人的「權利價值」為基礎，透過比例計算後，依個別比例來分配更新後利益，以及負擔更新過程中所付出之共同負擔3之方式，藉以在公平的基礎上，達成土地重新再開發的目標。更新前後各權利人之權利價值分配公平與否，是權利變換最重要的課題。