廣告規範的契約經濟淺析——以不動產廣告（預售屋）為例

台灣不動產業在不動產廣告方面的投入金額頗鉅，其年均廣告數額為新台幣四十餘億元，雖近年不動產市場萎縮，但其在廣告的投入金額在2016年尚有二十六億多新台幣，在所有產業別中位居第四位，可約略得知不動產廣告的投資數額依然頗鉅，不動產廣告是空間生產者（供給者）與購屋主體（消費者）之間對話的最主要工具，不動產業者藉由不動產廣告傳遞其欲告知消費者之資訊，而不動產廣告文本中所傳遞之訊息，亦可謂為不動產供給業者對消費者所做的承諾，在公平交易法實施之後，不動產廣告中所言事物至少已被視為不動產交易契約中的一部分，此既意味著誇大不實的訴求與承諾在不動產廣告中將越來越少，然而事實上卻無法如此樂觀，本文約略以不動產經紀業責任為中心對其加以探索。不動產經紀業者可謂係不動產廣告的行為主體，不動產經紀業者在的不動產廣告中所擔負的責任程度，乃運用法律經濟學的思維模式對其加以研議，從中探討不動產廣告文本中所闡述之承諾，望能藉由完善的法律規範，縮減不動產經紀業者將其相關成本外部化的行為，此亦成為可加以探討之議題，不動產廣告有其存在之價值與意義，但如何降低其交易成本以便提升不動產交易效率，值得進一步探討和思索，針對此部分亦運用法律經濟學之思考邏輯對其做些許初探。