解說區分所有建物造價與地價的構成比關係－－都市更新權利變換估價

都市更新前、後各區分所有建物之房地權利價值估價，不僅攸關土地所有權人、合法建物所有權人及其他權利變換關係人間財產價值重新估價與分配的問題，也涉及分算更新單元內各地號基地權利價值的計算公式運用，以及基地立體空間權益價值分配結果的公平性，能否為更新地區民眾接受，而順利推動都市更新事業計畫。本文擬舉一實例，就區分所有建物分離房地權利價值的計算公式做一檢視，並進而解說區分所有建物造價與地價的構成比關係。我國都市土地開發利用依都市更新條例第四條規定，都市更新地區內之土地及建物處理方式，分為重建、整建、維護三種。其中，對於都市更新計畫範圍內須拆除原有建築物之重建區段土地，以權利變換方式實施之。茲將重建區段與權利變換兩者規定說明如下：1.重建區段：係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。2.權利變換：係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前之權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。