土地開發分析法之實務探討

「土地開發分析法」在不動產估價技術規則第七十條中有清楚的定義說明，其意指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。土地開發分析法理論上是運用開發後的房地總銷金額扣除上述相關的成本後求得開發前之土地價格。然而土地開發分析法在實務上的作法，是將開發後的房地總銷售金額扣除可能成交的土地價格、直接成本、間接成本、資本利息後，求得開發後可能的利潤率。而這利潤率分析即可提供決策者作為判斷土地開發與否之依據。在實務上更可進一步利用敏感度分析，在幾組可能變動的成交土地價格上做出可能的差異利潤，進而做好投資的風險控管。