土地稅之公平性－－以估價比值分析

自不動產實價登錄制度實施以來，相關討論眾多，包含價格申報的形式、義務以及登錄資訊的審核、公開，而延續最久、辯論最熱烈的，則為不動產實價課稅政策。在臺灣房價高漲的環境下，民眾住房壓力沉重，實價課稅政策被視為政府處理高房價問題的殺手鐧之一，因而受到多方關注。政府、學者、產業界、公民團體的交流與論戰不斷，起初有房地合一與房地分離、持有稅與交易稅的爭論。而基於對不動產投機買賣的抑止，目前共識的政策方向定為房地合一課徵交易稅。但關於其實質內容，至今仍未拍板定案。不動產交易所得稅目前制度為土地與建物分離課稅，土地課徵土地增值稅，建物於所得稅中課徵房屋交易所得。土地增值稅之依據為公告土地現值，房屋交易所得於法令規定應以實際成交價格認定，但由於我國交易習慣多以房地一體買賣，建物部分的價格不容易分離估計，因此實務上多以房屋現值之一定百分比，作為其房屋交易所得。不論土地或建物的交易稅衡量基準（其法定價格）皆被認為偏離市價過低，造成低交易稅，促使投機買賣頻率提升。因此不動產實價課稅主要重點在於稅基的提升，目前於財政部公布之草案，不動產交易所得稅以實際成交價格為課稅基礎，稅率暫定最低17%到最高35%。不動產交易所得稅按其規定，似乎能以實質買賣價格課徵其交易所得，減少投機誘因，並使不同價格水準間的交易稅賦維持公平。惟相當重要的是，交易稅的觀點和財產稅不完全相同，交易稅著重其實質「所得」，財產稅則著重其實質「價值」。高交易價格者通常為高價值的產品，但低交易價格者，卻不一定為低價值。部分人士可能透過交易價格的低報，藉以逃漏稅賦，節省成本。財政部目前認定交易所得的方式為實際成交價格扣除成本（包含前次交易價格、裝修費用等），並無客觀比較基準，如此究竟能否除去投機，使房價回復正常水準，仍有待觀察。