公寓大廈是目前都市中多數人民的居住型態,為因應此種社會型態,立法者遂於民國84年訂立「公寓大廈管理條例」,著重於公寓大廈之管理維護。公寓大廈在法律上用語係「區分所有建築物」,其與傳統物權之最大差異,在於其係立體物權。民國98年物權編修正時,立法者將部份概念引入民法,修訂民法(下同)第799條、第799條之1、第799條之2等規定,係著重於物權關係。此兩部分法律皆為思考公寓大廈相關問題時之必要材料,請讀者務必熟讀。本文以下將討論區分所有建築物之常見法律問題。首先,區分所有建築物之物權構造,包含專有部分、共有部分以及基地,其範圍應如何界定?又住戶得否將共有部分約定作為專用?此種約定是否拘束後手?其次,管理委員會在實體法及訴訟法上,其權利能力與訴訟能力之範圍並不一致,應如何解讀其法律關係?此即本次實務見解回顧之重點所在。 |