臺灣土地法第34條之1共有土地先買權若干問題之探討

A Study on Legal Issues of Article 34-1 of “Land Act” in Taiwan

按內政部曾於1975年7月24日經總統修正公布土地法第34條之1，以因應相關問題。然而，隨著社經條件以及人民對不動產價值認知之變動，該法條結構已然呈現一些問題，雖然主管機關於現行土地登記規則第95至98條訂有相關執行規定，並陸續作成相關行政解釋，甚至於1986年8月19日訂頒「土地法第三十四條之一執行要點」。但於旨揭法令實施以來，共有不動產仍舊存有諸多爭執與困擾，例如第1項之處分（出售）與第4項出售（屬處分行為）之涵蓋範圍有無不同？其承受對象又有無差異以及於共有地所有權移轉時，登記機關應如何審查等問題，均待解決。又，行政函釋與司法判決之見解似亦不同。於是，本文乃以此一系列問題之提出作為研究動機。 為達成旨揭研究目的，本文乃採「法律經濟分析法」方法予以探析，並以交易成本理論為分析之基點，經分析後本文針對現行土地法第34條之1第1與4項先買權修法之建議事項歸納如次：1.先買權行使之標的均應以共有地之「全部」為主；2.先買權行使之主體應為單一；以及3.宜將土地法第34條之1第4項先買權另立一條。此外，地政機關宜強化現行共有地所有權移轉登記之機審查機制，以提高其審查之必要與正當性，尤其正值內政部研訂不動產登記法（草案）之際，實應針對旨揭問題妥為研訂，庶幾確保人民土地權利。